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讓城鄉公示地價體系更完善

時間:2018-04-13作者:國土資源局

今年3月1日,我國首部《標定地價規程》(簡稱《規程》)正式實施。日前,中國土地勘測規劃院地價所所長趙松接受記者采訪,解讀了要點問題。 突破城鄉二元模式,兼顧當前與長遠

  為什么要制定這一《規程》趙松表示,該《規程》規范了標定地價制定及公示程序,明確了標定區域劃定、標準宗地選取與布設等各環節技術要點,填補了我國標定地價體系建設領域的空白,對完善我國地價體系,更好地發揮市場在土地資源配置中的決定性作用和政府的調控引導作用,具有重要意義。

  就《規程》的總體定位,趙松表示,本次規程編制工作立足當前城鄉公示地價體系建設的基本需求及未來發展方向,突破了城鄉二元模式,內容涉及城、鄉、建、農等不同權屬性質、不同地類特征的土地。同時,鑒于我國標定地價工作尚處于起步階段,而涉及農村集體建設用地與農用地領域的價格信號與評估實踐較少等現狀,《規程》在強調科學性、先進性的同時,注重了實用性和易拓展性,充分考慮了當前城鄉土地市場的發育狀況及基礎工作水平,使相關要求既統一規范又兼顧各地情況,給予了一定的靈活空間,本著不與未來可預期的改革方向相沖突的原則,提升了可操作性。

  與基準地價、監測地價各司其職

  近年來,隨著地價管理體系的日益豐富和完善,不同類型地價間的關系在一些地方出現了混淆。

  趙松指出,綜合分析本《規程》及《城鎮土地估價規程》《城市地價動態監測技術規范》可以看出,基準地價、標定地價、監測地價三者雖然同為行政管理部門部署推進的評估地價體系,但其內涵與定位并不相同。

  從空間特征來看,基準地價是區域平均價,具有宏觀、中觀特征;標定地價與監測地價均為具體宗地的價格,具有微觀表征性。從價值定位和作用來看,基準地價、標定地價均為公示地價,具有引導市場健康運行的職能,故其價格定位為各類價值影響因素作用下的理性價值;而監測地價旨在及時反映土地市場客觀走勢,支撐科學決策,故其價格應盡量反映市場供需關系調整下的價格水平。從更新頻率來看,為體現穩定價值,基準地價通常不宜頻繁調整,每2~3年更新一次為宜;標定地價則要求每年度更新;而為了及時獲取市場動態,監測地價通常為季度更新。

  此外,從價格的決定機制來看,因公示地價的制定與發布是政府的法定職責,故基準地價、標定地價的最終價格水平均由行政部門依法依規確定,而監測地價水平則由土地專業評估師根據相關技術標準獨立評估確定。

  把握確定標定地價的關鍵環節

  趙松表示,制定標定地價需要把握幾個關鍵環節:一是標定地價公示范圍的確定,二是標定區域的劃分,三是標準宗地的設立,四是標定地價的評估與確定。

  首先,什么是標定地價《規程》明確標定地價為平穩正常、公開競爭市場條件下的價格,以體現政府的管理需求和導向;除年期外,其他條件原則上均按宗地的現狀條件設定,以此體現價格的現實性、表征性。其評估方法,與監測地價的評估方法類同,但在嚴格條件約束下,可以使用基準地價系數修正法,而不允許使用標定地價系數修正法,旨在避免評估中出現“循環推證”的現象。《規程》規定了從兩名土地專業估價師獨立評估到最終確定的程序性要求,明確了過程中管理部門、專業技術人員等不同角色的權責關系。

  其二,關于標定地價公示范圍的確定,為突出工作推進過程的靈活性、實用性、漸近性,某一用途的標定地價公示范圍不必全覆蓋,可根據市場發育程度和管理服務需求劃定;不同用途的標定地價公示范圍確定時,應體現該用地自身的空間分布特征。

  其三,“標定區域”是本《規程》首次提出的一個技術概念,指內部具有高度均質均價性、可用唯一標定地價表征的封閉區域。標定區域的劃分應以均質均價、管理便利、宗地完整為基本原則;具體劃分方法包括多因素綜合評價法、地價水平歸納法、專家評判法、疊加法。為充分考慮與已開展的地價體系建設工作相銜接,《規程》中明確了“在已建立地價動態監測體系的地區,標定區域的劃分宜參照具有較好現勢性的地價區段”。

  其四,標準宗地的設立是確定標定地價的一個關鍵環節。它應遵循代表性、確定性、標識性等基本原則。《規程》從標準宗地的數量、分布、用地類型、利用狀況等方面提出了設立標準宗地的總體要求,并分別對商服、住宅、工業、農業用地,以及多用途混合用地的標準宗地設立提出了指導性、規范性要求。考慮未來土地市場發育的可能與需求,《規程》提出了其他用途標準宗地設立的原則性規定,旨在為深化土地有償使用制度預留技術接口。

  其五,信息公示是標定地價成果應用的關鍵性、必要性環節。《規程》中對公示程序、渠道、公示內容等進行了明確規定,并在滿足基本要求的前提下,給予各地一定的自選空間。

  趙松認為,《規程》的出臺,完善了我國公示地價體系的基礎性研究,將對各地即將開展的標定地價體系建設提供技術指導與支持,進而推動全國標定地價工作的規模化開展,促進我國地價體系建設與地價管理工作再上新臺階。

 

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